本书是一套献给商业地产开发商的书，首次从战略的高度，分章节分重点分案例地剖析了国内外数十个城市群的发展扩张原理，以及国内外数百个商业地产项目的规划、设施、地块的剖析，堪称中国商业地产领域首部超级资源库。
实用性与工具性是本书最大特点，本书不仅就国内外众多相似的案例进行了对比，从中就宏观性、实用性进行深度解剖，从微观角度深入浅出的挖掘出购物中心整个开发流程中成功的规律性因子。目前，要想在日新月异、过度饱和的零售市场、商业街、商业广场、购物中心中取得成功，就必须了解影响商业地产整个产业变化的复杂性和细微性，同时项目开发商还必须把握产业的发展方向。本书的目标就是在深入研究的基础上，提供土地利用和房地产方面的广阔视野，从而引导项目开发程序最大限度满足公众需要和企业目标，以及向建设更具活力的城市和社区的方向发展。
全书共分四个章节。分别是第一章城市，第二章选址，第三章规划，第四章设施。从这四个方面全面详尽地叙述了购物中心开发的各个方面，并对全球行业内成功经营的案例进行了分析与对比，从中总结出中国商业地产开发商最需要具备的专业经验和成功心态。

前言

商业复兴，从构想到实现。

十九世纪七十年代的一天，一个在广东沿海地区长大的青年还在盘算着他宝贵的蚕桑和茶叶的生意。他的家位于广东香州，在当时的中国，这里是一片奇特的土壤。在当时，内地的农民还在半亩薄田里盘算着麦子和水稻，但广东的经商风气已经非常盛行。在当时以广州为核心的广东沿海地区，人们从事着广泛的贸易活动，他们的生意伙伴，不仅有中国人，还有荷兰人、葡萄牙人、英国人和法国人。受到这种风气的熏染，这位青年最早知道了一个叫作大不列颠的国度，知道在这个国家里有一个叫亚当•斯密的人非常了不起，认识到这些金发碧眼的“夷人”其实有着比大清帝国更加强大的实力。

这位青年的名字叫作郑观应，因为耳濡目染，他后来写下了一本《盛世危言》的书。这本书首次以危言耸听的方式指出了大清帝国潜在的危险，号召国家要进行改革。没想到这本书从此一纸风行，以至于在中国近代思想史上，每一位历史学家在提到思想启蒙和观念革新的时候，都不得不提到郑观应的名字。

郑观应当然很了不起，正因为这种领先的意识和以身垂范的责任感，让他成为后世被人推崇的商业家。更加让他没有想到的是，他从商战现实中得出的“以商立国”的理论和他的著作《盛世危言》能让他名垂青史。

在十九世纪末期的中国思想界，整个中国的目光都投向了他。

他的著作《盛世危言》对传播新学产生了巨大的影响。而他所提出的“以商业为中心的发展国民经济的战略”更深深地撼动了当时的思想界和经济界。

自郑观应之后，二十世纪初期，清朝的最后一位状元、也是中国历史上著名的实业家张謇提出了“棉铁主义”的构想，指出应该将棉、铁这两种产品作为发展国民经济的主导产品，将商业战略具体化、重点化，以这两种重点产品的战略突破带动国民经济的腾飞。

二十世纪初期，与郑观应同是生于广东香州的孙中山先生写出了《实业计划》，这是中国自封建社会以来，孙中山先生首次从战略的高度对中国的发展进行全景式的构想，在当时，这是史无前例的。孙中山先生凭借着他天下为公的胸怀和在《实业计划》中体现的高瞻远瞩的国际视野，撰写出一部深刻而开阔的经济思想专著，影响后世。在孙中山先生的《实业计划》中，商业的词汇以及商业对国民经济产生作用的词句占据着相当的比重，孙中山先生认为商业是国民经济发展之源，认为商业在国民财富增值和分配过程中产生着决定性的作用。

到了现代，随着“市场经济”开始取代“计划经济”成为国家经济发展的主导思想，“市场”以及“商业”的因素开始成为中国经济的决定性因素之一。

商业正在中国复兴。

商业是什么？

商业不就是做生意吗？

如果仅仅如此理解，那么我们显然无法理解商业背后所体现深刻的社会内涵。

房地产是什么？

商业地产又是什么？

如果我们无法理解商业地产对社会经济产生的作用，那么我们又如何能奢望商业地产会成为中国城市发展和商业变革的下一个引擎？

这是一个可以创造奇迹的时代。

在这些可以创造的奇迹的背后，是一些正在奔波忙碌的城市运营商。他们的行为之所以“伟大”，是因为他们正在从事着一项彪炳千秋的事业，他们构筑着一座城市的商业格局，建设着一座城市的商业文明，他们所做的工作对一座城市经济和文化的影响，可以长达数十年、数百年。

有什么样的工作可以如此地富有意义？

站在历史的高度看，商业地产开发商以及那些为推动中国商业现代化进程而执著奋斗的人们确实对中国的城市建设产生着举足轻重的影响，负有强烈的社会责任感和历史使命感。他们的言和行，他们的成或败，都对一座城市的性情、气质和理想产生深远的影响。

当这么多的为推动中国商业现代化进程而执著奋斗的人们集合到一起的时候，当分布在千千万万的中国城市的商业地产开发商集中起来的时候，事实上，他们正在主导着一场中国的“流通革命”。

既然是 “流通革命”，我们当然要重视革命的作用和意义。

在社会转型期，很多新生事物会走向失败，尤其是当一部分商业地产开发商过份地追求短期利益，忽视长期利益和城市利益的时候，这种失败有时候是不可避免的。

有很多失败是出于无心的失败，这种失败缘于我们正在学习的过程中，还没有时间去进行总结和分析，以致出现了很多不应该的失误。如购物中心的建筑规划，其实当中就有很多的经验和案例值得去分析和研究，国内的商业建筑设计还处于初级阶段，迄今为止尚没有一家国内建筑规划公司在商业建筑上拥有很深的造诣和令人信服的成就，而国外的知名商业建筑规划公司除了拥有天价的设计费，就是听不懂的语言和高不可攀的姿态，让很多开发商望而却步。

幼嫩的国内建筑规划公司和实力薄弱的商业地产开发商结合，在很多情况下，就会犯下一些很低级的、不可饶恕的错误，生出一些不该生出的“商业怪胎”。这些“商业怪胎”从诞生的第一天起，它的商业布局和街道规划就已经决定了它是不可能经营成功的。

当这些怪胎诞生的时候，我们该怪谁？

在关于购物中心的选址方面，在商业项目的商圈分析和运营财务模式方面，这些指导我们前期开发决策的因素当中，我们不懂、而且迫切需要学习的东西实在太多。

万事开头难。而开头难的主要节点，在于我们缺少一个科学的模式和一个完善的服务链条，缺少对国内外成功模式的分析、研究、总结和推广，缺少一些建设、理性、诚实的态度。而这种缺乏，将使我们走更长的弯路，探索更长的时间。

我们希望，这种成功模式的建设能够尽快启动起来，然后，通过我们的商业地产开发商，将这种模式产业化，让更多人参与进来，让更多项目和更多的城市受益，惠及更多人们。

一百多年前，郑观应提出了商业复兴的构想。

今天，我们能帮他实现吗
段宏斌 2006.10

图书目录

第一部分 城市

第一章发展轨迹
第二章 变革推力
第三章 城市版图

第二部分 选址
第四章 宏观选址
第五章 微观选址
第六章 选址方法

第三部分 规划
第七章 认识商业地产项目规划
第八章 中国商业地产规划的集体病症
第九章 国外著名购物中心规划案例
第十章 中国著名购物中心规划案例
第十一章 现代商业地产规划的适用原则
第十二章 现代商业地产规划的要点

第四部分 元素
第十三章 街道
第十四章 店面
第十五章 中庭
第十六章 广场
第十七章 停车场
第十八章 配套空间
第十九章 装修
第二十章 设备